La giurisprudenza recente è tornata ad occuparsi a più riprese del diritto spettante al conduttore per le migliorie apportate all’immobile concesso in locazione.
Tale diritto troverebbe consacrazione negli artt. 1592 e 1593 c.c. che disciplinano un tema assai dibattuto anche in dottrina.
Le numerose decisioni sul punto hanno confermato come i miglioramenti, a cui fa riferimento l’art. 1592 c.c., consistono in “tutte quelle opere che, con trasformazioni o sistemazioni diverse, apportano all’immobile un notevole aumento di valore, accrescendone in modo durevole il godimento, la produttività, la redditività, incorporandosi con il bene senza stravolgerne la continuità strutturale rispetto all’antecedente”.
In altri termini, i miglioramenti accrescerebbero il valore della cosa pur rimanendone sostanzialmente assorbiti.
Ciò premesso si pone il problema, non di poco conto, di un eventuale indennizzo spettante al conduttore per simili migliorie da corrispondere all’atto della cessazione del contratto di locazione.
Al riguardo anche le più recenti decisioni hanno confermato come il diritto del conduttore, per i miglioramenti apportati in costanza di locazione al bene locato, postula che gli stessi siano stati effettuati con il consenso del locatore che non può essere manifestato per mera tolleranza o accettazione o non opposizione, bensì dev’essere esternato in modo esplicito o con un comportamento incompatibile con un proposito contrario.
Tale assunto sarebbe confermato da quanto disposto sul punto dall’art. 1592 c.c. con l’unica possibilità da parte del conduttore, anche in assenza di consenso ai miglioramenti del locatore, di compensare comunque il valore dei miglioramenti con i deterioramenti che si siano verificati senza sua colpa grave.
Ciò ovviamente salvo che le parti stabiliscano pattiziamente il riconoscimento dell’indennità per i miglioramenti, la cui disciplina normativa ha carattere dispositivo e, di converso, può essere legittimamente derogata dalle parti. (© Avv. Dario Avolio)